Хотелът - печеливш бизнес или недвижим имот

По последни данни за 2013 г. туризмът формира над 13% от БВП на страната с приходи от над 3 милиарда евро. По – голямата част от тях се дължат на приходите от нощувки, които се реализират в местата за настаняване – хотели, ваканционни и апартаментни комплекси. Като цяло туристическият бранш показва устойчиви годишни ръстове, както в обема на приходите, така и в броя на обслужените туристи. Всеки, който чете тези данни с непрофесионално око би заключил, че хотелиерството като цяло е печеливш бизнес. Така ли е, обаче, в действителност?

Като контрапункт на тези положителни данни и тенденции, през последните 2 години станахме свидетели на множество обявени за продажба хотели. Някой от тях бяха предложени от собствениците им като опит в условията на криза да излязат от един бизнес, който се характеризира с висока капиталоемкост и сравнително по – голям срок на възвращаемост. Други бяха извадени на пазара от частни съдебни изпълнители в опит да се удовлетворят вземания на кредитори (в т.ч. банки и други финансови институции) по станали изискуеми лоши кредити. Успешно приключените сделки, обаче, се броят на пръстите на едната ръка, като не се вземат предвид сделките, при които хотели бяха придобити чрез публична продан от кредитиращите ги институции поради липса на реални купувачи, или поради неудовлетворителни офертни цени. Причините за това са най – вече дисбаланса между стойността на инвестираните средства и потенциала на продаваните хотели да генерират печалба при настоящите условия на туристическия пазар.

Всъщност в смяната на собствеността няма нищо лошo, доколкото това е нормален пазарен процес.

Въпреки големия брой оферти за продажба, за много малко качествени хотели се търсят купувачи. Преобладават офертите за малки и семейни хотели с недобра локация, извън развити туристически дестинации, както и незавършени или нереализирани проекти за апартаментни комплекси в морските и планински курорти. Това говори по – скоро за лошо финансово и инвестиционно планиране, отколкото за лоши условия за хотелиерския бизнес.

Чрез продажбата собственикът на актива търси възстановяване на направените инвестиционни разходи, а кредитора – възвръщане на отпуснатия кредит и съответно закриване на експозицията. Потенциален инвеститор оценява както стойността на имота, така и потенциала му да генерира приходи, които да гарантират възвращаемостта на инвестицията при приемливи норми и срокове.

Инвестиция в хотел би била оправдана за купувача ако търсената цена на актива е по – малка или равна на произведението от нетния годишен приход по очаквания срок (години) за възвръщане на инвестицията като се отчете и цената на привлечения капитал. В това равенство не участва направената инвестиция в строителство и обзавеждане. Съответно, тя не влияе и върху инвестиционното решение на съответния купувач. В случаите, когато цената (стойността), определена на база на необходимите или изразходвани за строителство средства и тази, определена от горното равенство се различават значително, покупката или финансиране на подобен имот не биха били оправдани и съответно тези намерения не се реализират.

В продажбите на недвижими имоти има три фактора за успешна реализация – локация, локация, локация. Тези три фактора важат и в хотелиерството, но те са крайно недостатъчни, за да диференцират успешния хотелски бизнес от категорията „недвижим имот“. Към тях трябва да добавим хотелския продукт и възможностите за неговото развитие, стандарти, оперативен мениджмънт и човешки ресурси. За да се превърне хотелът или ваканционният комплекс в печеливш бизнес и да „надскочи“ стойността на вложените строителни материали е необходимо да бъде осъзнат приноса на допълнителните услуги и имиджа на цялостния хотелски продукт. Хотел предлагащ само и единствено настаняване, без възможност за изграждането на качествена и конкурентоспособна хотелска услуга трудно би изпълнил условията на горепосоченото равенство. Дори и това да се случи, под въпрос би била устойчивостта и възможността за растеж на този бизнес за по – дълъг период от време, имайки предвид и възникващите капиталови разходи по обновяването и поддържането на подобен вид актив.

Именно това трябва да се има предвид, както от собствениците на хотели и ваканционни имоти, използвани за туризъм, така и от финансиращите ги институции при обсъждането и оценката на такива инвестиции.

От тази гледна точка, всеки от участниците в тези процеси следва да определи дали става въпрос за хотелиерски бизнес с добър потенциал или просто за недвижим имот. Защото на всяка една от тези категории съответсва определена доходност, която е основната цел на всяка една инвестиция.